مزایا و معایب اجاره دادن ملک در دبی برای ایرانی‌ها

مقالات

مزایا و معایب اجاره دادن ملک در دبی برای ایرانی‌ها

راهنمای کامل برای تبدیل ملک به منبع درآمد دلاری مطمئن۲۰۲۵

مقدمه: چرا ایرانی‌ها به فکر اجاره دادن ملک در دبی افتاده‌اند؟

بازار ملک دبی طی سال‌های اخیر رشد چشمگیری داشته است.

از سرمایه‌گذاران حرفه‌ای گرفته تا خریداران شخصی، همه یک هدف مشترک دارند:

دریافت درآمد دلاری پایدار از ملکی که در یکی از امن‌ترین و پویاترین شهرهای جهان دارند.

اما برای بسیاری از ایرانی‌ها که تازه وارد بازار املاک دبی شده‌اند، هنوز سؤال‌های زیادی وجود دارد:

.آیا اجاره دادن ملک به صرفه است؟

.مالیات یا محدودیتی برای خارجی‌ها وجود دارد؟

.اجاره کوتاه‌مدت بهتر است یا بلندمدت؟

.آیا دردسر دارد؟

در این مقاله، تمام جوانب را موشکافانه بررسی می‌کنیم تا بدانید اجاره دادن ملک در دبی چه مزایایی برایتان دارد و چه چالش‌هایی ممکن است سر راهتان باشد.

چرا اجاره دادن ملک در دبی برای ایرانی‌ها جذاب شده است؟

دبی در سال ۲۰۲۵یکی از پویاترین بازارهای اجاره مسکن در جهان است.

دلایلش هم کاملاً روشن است

1-رشد سریع جمعیت و مهاجرت کاری

دبی هر سال بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت جدید جذب می‌کند — از متخصصان IT و مهندسان گرفته تا خانواده‌های ثروتمند روس، اروپایی و آسیایی.

همه این‌ها به خانه نیاز دارند.

2-کمبود عرضه در برخی مناطق کلیدی

در مناطقی مثل Business Bay، Dubai Hills، و Marina تقاضا از عرضه بیشتر است.

به همین خاطر، اجاره‌ها طی ۲ سال اخیر بین ۲۰ تا ۳۰٪ افزایش داشته‌اند.

3-بازار شفاف و قانون‌مند

تمام قراردادهای اجاره از طریق سامانه رسمی RERA (اداره تنظیم مقررات املاک) ثبت می‌شود.

این یعنی مالک و مستأجر هر دو در امنیت قانونی کامل هستند.

4-درآمد دلاری واقعی برای ایرانی‌ها

در حالی که داخل ایران ارزش اجاره‌ها به‌سرعت کاهش پیدا می‌کند، در دبی درآمد شما به درهم است و عملاً به دلار گره خورده.

یعنی هر ماه اجاره‌ای دریافت می‌کنی که ارزش واقعی خودش را حفظ می‌کند.

انواع اجاره در دبی: بلندمدت یا کوتاه‌مدت؟

قبل از تصمیم‌گیری، باید بدانی اجاره در دبی دو نوع اصلی دارد و هرکدام مزایا و چالش‌های خاص خودش را دارد

نوع اجاره	مدت‌زمان	مدیریت توسط	میانگین بازده سالانه	مناسب برای
بلندمدت (Long-Term)	۱تا ۳ سال	صاحب‌خانه یا ایجنت	۵٪تا ۸٪	سرمایه‌گذاران کم‌ریسک
کوتاه‌مدت (Short-Term / Holiday Home)	روزانه، هفتگی یا ماهانه	شرکت مدیریت اجاره	۸٪تا ۱۲٪	سرمایه‌گذاران فعال یا خانه‌های خالی

بخش ۱: مزایای اجاره دادن ملک در دبی

۱. درآمد دلاری پایدار

درآمد اجاره در دبی معمولاً بین ۵ تا ۱۰ درصد سالانه از ارزش ملک است.

برای مثال، اگر ملکی به ارزش ۱ میلیون درهم خریدی، می‌توانی سالانه بین ۵۰ تا ۱۰۰ هزار درهم اجاره دریافت کنی.

در مقایسه، سود بانکی امارات حدود ۳٪ است. یعنی اجاره دادن ملک سود بالاتری از سپرده‌گذاری بانکی دارد و در عین حال دارایی تو رشد می‌کند.

۲. رشد ارزش ملک در کنار اجاره

یکی از بزرگ‌ترین مزیت‌های بازار دبی این است که علاوه بر درآمد اجاره، خود ارزش ملک هم رشد می‌کند.

در ۳ سال اخیر، میانگین افزایش قیمت املاک در مناطق مرکزی بیش از ۳۵٪ بوده است.

یعنی در عمل دو سود هم‌زمان داری:

1-درآمد ماهانه از اجاره

2-افزایش ارزش سرمایه در بلندمدت

۳. بازار اجاره فعال و کم‌ریسک

در دبی، برخلاف بسیاری از کشورها، مستأجران موظف به پرداخت اجاره از طریق چک‌های بانکی تضمین‌شده هستند.

در صورت تأخیر در پرداخت، مالک می‌تواند از طریق Ejari و RERA اقدام قانونی فوری انجام دهد.

این موضوع باعث شده نرخ بدحسابی یا تخلیه اجباری در دبی به کمتر از ۲٪ برسد.

۴. تنوع مناطق برای اجاره‌دهی

بر اساس نوع بودجه و هدف سرمایه‌گذاری، می‌توانی در یکی از این گروه‌ها فعالیت کنی:

نوع منطقه	نمونه‌ها	مزایا
مناطق لوکس	Downtown, Marina, Palm Jumeirah	اجاره بالا، مستأجران ممتاز، بازده کوتاه‌مدت بالا
مناطق خانوادگی	JVC, Arjan, Dubai Hills	مستأجران پایدار، اجاره بلندمدت
مناطق اقتصادی	Dubai South, International City	قیمت پایین‌تر، تقاضای بالا از کارمندان و مهاجران تازه‌وارد

۵. بدون مالیات بر اجاره برای افراد

در امارات هیچ مالیات بر درآمد شخصی وجود ندارد.

یعنی اجاره‌ای که دریافت می‌کنی تماماً سود خالص توست (به جز هزینه مدیریت و نگهداری).

۶. اجاره کوتاه‌مدت و درآمد بیشتر

اگر خانه‌ات را به‌صورت کوتاه‌مدت اجاره بدهیمثل Airbnb یا Booking، می‌توانی درآمدی تا ۲ برابر اجاره بلندمدت داشته باشی.

مثلاً:

.آپارتمان ۱ خوابه در Marina: اجاره بلندمدت = ۹۰ هزار درهم در سال

.همان آپارتمان در اجاره کوتاه‌مدت = ۱۴۰ تا ۱۵۰ هزار درهم در سال

شرطش این است که با یک شرکت مدیریت معتبر کار کنی که تبلیغات، رزرو، نظافت و خدمات مشتری را انجام دهد.

بخش ۲: معایب و چالش‌های اجاره دادن ملک در دبی

هیچ بازار کاملی وجود ندارد. اجاره ملک در دبی هم مزایایی دارد، هم چالش‌هایی که باید قبل از تصمیم‌گیری بدانی

۱. هزینه‌های نگهداری و شارژ سالانه

در دبی، هر مالک موظف است هزینه‌های نگهداری (Service Charge) را سالیانه پرداخت کند.

این هزینه معمولاً بین ۱۰ تا ۲۵ درهم برای هر فوت مربع است.

مثلاً اگر آپارتمان ۱۰۰۰ فوت مربعی داری، سالانه حدود ۱۰ تا ۲۵ هزار درهم باید پرداخت کنی.

۲. دوره‌های خالی بودن (Vacancy Periods)

در اجاره کوتاه‌مدت، معمولاً خانه در تمام سال اجاره نمی‌رود.

حتی در اجاره بلندمدت، ممکن است بین دو مستأجر ۱ تا ۲ ماه خانه خالی بماند.

میانگین خالی‌بودن ملک در دبی حدود ۸ تا ۱۰٪ در سال است.

۳. قوانین سخت‌گیرانه در اجاره کوتاه‌مدت

برای اجاره کوتاه‌مدت باید مجوز “Holiday Home” از دپارتمان گردشگری دبی (DTCM) بگیری.

همچنین فقط در مناطقی خاص مجاز به اجاره کوتاه‌مدت هستی.

اگر بدون مجوز فعالیت کنی، جریمه‌های سنگینی (تا ۵۰ هزار درهم) در انتظارت است.

۴. هزینه مدیریت اجاره

اگر نمی‌خواهی خودت مستقیماً با مستأجر یا رزروها درگیر شوی، باید شرکت مدیریت استخدام کنی.

در اجاره بلندمدت معمولاً ۵٪ از اجاره سالانه،

و در اجاره کوتاه‌مدت بین ۱۵٪ تا ۲۰٪ درآمد کل به شرکت مدیریت تعلق می‌گیرد.

۵. تأثیر نوسانات بازار

اگر در دوره‌هایی مثل نمایشگاه اکسپو یا فصل زمستان اجاره‌ها بالاتر برود، در تابستان ممکن است اندکی کاهش یابد.

به همین دلیل، برای داشتن دید واقع‌بینانه باید درآمد اجاره را در میانگین سالانه بررسی کرد، نه ماهانه.

بخش ۳: بهترین مناطق برای اجاره دادن ملک در دبی۲۰۲۵

در جدول زیر میانگین بازده اجاره سالانه برخی از مناطق محبوب دبی را می‌بینی

منطقه	نوع ملک	میانگین بازده اجاره	وضعیت تقاضا
Jumeirah Village Circle (JVC)	آپارتمان	۷٪ – ۸٪	بالا
Arjan	آپارتمان	۸٪ – ۹٪	در حال رشد
Dubai Marina	آپارتمان	۶٪ – ۷٪	پایدار و لوکس
Business Bay	آپارتمان	۶٪	بسیار پرتقاضا
Dubai Hills Estate	ویلا / تاون‌هاوس	۵٪	خانوادگی و ممتاز
Dubai South	آپارتمان	۹٪ – ۱۰٪	اقتصادی و رو‌به‌رشد