بررسی سود و زیان خرید ملک در دبی (تحلیل واقعی برای سرمایه‌گذاران ایرانی)

مقالات

بررسی سود و زیان خرید ملک در دبی

خرید ملک در دبی برای بسیاری از ایرانی‌ها در چند سال اخیر، از یک آرزو تبدیل شده به تصمیمی جدی و حتی استراتژیک.

اما با وجود تبلیغات فراوان، یک سؤال همیشه در ذهن خریداران باقی می‌ماند:

آیا خرید ملک در دبی واقعاً سود دارد؟ یا فقط ظاهر پرزرق‌وبرق این شهر است که ما را جذب می‌کند؟

در این مقاله، می‌خواهیم کاملاً صادقانه و بر اساس داده‌های واقعی بازار، سود و زیان خرید ملک در دبی را بررسی کنیم.

اگر به دنبال پاسخ واقعی هستید و می‌خواهید بدون هیجان تبلیغاتی تصمیم بگیرید، این مطلب دقیقاً برای شما نوشته شده است.

مقدمه: چرا ایرانی‌ها به دبی نگاه می‌کنند؟

واقعیت این است که برای بسیاری از ایرانی‌ها، دبی فقط یک مقصد سرمایه‌گذاری نیست بلکه پناهگاه سرمایه است.

نزدیکی جغرافیایی، ثبات اقتصادی، و قوانین شفاف باعث شده که دبی به گزینه‌ای امن برای کسانی تبدیل شود که می‌خواهند سرمایه‌شان را از نوسانات بازار ایران دور کنند.

اما دبی مثل هر بازار دیگری، دو وجه دارد:

.یک روی سکه، سودهای قابل‌توجه و رشد سریع ارزش ملک است؛

.و روی دیگر، ریسک‌هایی که اگر نشناسی‌شان، ممکن است سودت را ببلعند.

بخش اول: سود خرید ملک در دبی برای ایرانی‌ها

۱. رشد ارزش ملک (Capital Appreciation)

بازار املاک دبی در سال‌های اخیر یکی از پویاترین بازارهای جهان بوده است.

طبق آمار Knight Frank، در سال ۲۰۲4 میانگین رشد قیمت ملک در دبی حدود ۱۵٪ بوده است؛ در حالی که مناطق خاصی مثل Palm Jumeirah یا Dubai Hills رشدهای بالای ۲۵٪ را تجربه کردند.

برای سرمایه‌گذار ایرانی، این یعنی:

اگر ملکی را در سال ۲۰۲۲ با ۱ میلیون درهم خریده بودید، ممکن بود امروز ارزش آن به ۱.۲۵ میلیون درهم رسیده باشد بدون در نظر گرفتن درآمد اجاره.

۲. بازده اجاره (Rental Yield)

یکی از جذاب‌ترین بخش‌های بازار دبی، بازده اجاره بالا است.

در حالی که در شهرهایی مثل لندن یا پاریس بازده اجاره حدود ۳٪ تا ۴٪ است، در دبی میانگین به ۷٪ تا ۹٪ می‌رسد.

برخی مناطق مانند:

.Jumeirah Village Circle (JVC)

.Dubai South

.Arjan

می‌توانند حتی تا ۱۰٪ بازده خالص اجاره داشته باشند.

برای مقایسه، این یعنی ملکی که ۱ میلیون درهم ارزش دارد، سالانه حدود ۸۰ تا ۹۰ هزار درهم درآمد اجاره‌ای ایجاد می‌کند بدون مالیات بر درآمد!

۳. معافیت مالیاتی و مالکیت ۱۰۰٪

یکی از بزرگ‌ترین مزیت‌های سرمایه‌گذاری در دبی، نبود مالیات بر درآمد و بر سود سرمایه است.

شما هر چقدر هم از اجاره یا فروش سود کنید، مالیاتی پرداخت نمی‌کنید.

به علاوه، از سال ۲۰۰۲ به بعد، خارجی‌ها در مناطق مشخص‌شده می‌توانند مالکیت ۱۰۰٪ ملک را داشته باشند (Freehold).

این یعنی ملک کاملاً به نام شماست، نه اجاره بلندمدت از دولت.

۴. امکان دریافت اقامت

خرید ملک در دبی نه‌تنها سرمایه‌گذاری مالی است، بلکه مسیر قانونی برای دریافت اقامت نیز فراهم می‌کند.

.با خرید ملک به ارزش حداقل ۷۵۰ هزار درهم، می‌توانید اقامت ۲ ساله بگیرید.

.و اگر ملک شما ۲ میلیون درهم یا بیشتر باشد، واجد شرایط اقامت طلایی ۱۰ ساله می‌شوید.

برای خانواده‌های ایرانی، این یعنی امنیت، آزادی سفر، و آینده‌ای مطمئن‌تر برای فرزندان.

۵. ثبات اقتصادی و رشد مداوم زیرساخت‌ها

دبی در دهه اخیر نشان داده که وابسته به نفت نیست و اقتصاد خود را بر پایه گردشگری، تجارت، فناوری و املاک بنا کرده است.

زیرساخت‌های شهری در حال گسترش است، پروژه‌های جدید مانند Palm Jebel Ali و Dubai Creek Harbour آینده رشد را تضمین می‌کنند.

بخش دوم: زیان‌ها و ریسک‌های احتمالی خرید ملک در دبی

هیچ بازار بدون ریسک وجود ندارد. دبی هم همین‌طور است.

اگرچه سود این بازار بالاست، اما آگاهی از ریسک‌ها و نقاط ضعف به شما کمک می‌کند تصمیم دقیق‌تری بگیرید.

۱. نوسان بازار (Cyclical Risk)

بازار املاک دبی ذاتاً چرخه‌ای است.

بعد از دوره‌های رشد شدید، معمولاً چند سال ثبات یا اصلاح قیمت داریم.

برای مثال، بین سال‌های ۲۰۱۵ تا ۲۰۱۹ بازار افت ۱۵ تا ۲۰ درصدی را تجربه کرد.

اگر شما در اوج بازار بخرید و زودتر از موعد بفروشید، ممکن است سودتان کمتر از انتظار یا حتی منفی شود.

۲. نقدشوندگی پایین در پروژه‌های Off-plan

خرید ملک در مرحله ساخت (Off-plan) سود بالایی دارد، اما تا زمان تکمیل پروژه، نقدشوندگی پایین است.

یعنی اگر ناگهان بخواهید ملک را بفروشید، باید تخفیف زیادی بدهید تا خریدار پیدا شود.

۳. هزینه‌های جانبی خرید ملک

اگرچه مالیات مستقیم وجود ندارد، اما هزینه‌هایی هست که خریداران تازه‌وارد معمولاً نادیده می‌گیرند:

.۴٪هزینه DLD دپارتمان املاک دبی

.کارمزد مشاور (معمولاً ۲٪)

.هزینه سرویس سالانه (Service Charge) که برای هر ساختمان متفاوت است.

مثلاً در مناطق لوکسی مانند Palm Jumeirah یا Downtown، هزینه سرویس می‌تواند تا ۳۰ درهم برای هر فوت مربع در سال باشد.

۴. تفاوت زیاد بین پروژه‌ها

در دبی، کیفیت پروژه‌ها از زمین تا آسمان فرق دارد.

سازنده‌ای مثل Emaar یا Sobha ممکن است تحویل بسیار دقیق و باکیفیت داشته باشد،

اما سازندگان گمنام گاهی تحویل را دیر انجام می‌دهند یا کیفیت ساخت پایین است.

اگر بدون مشاوره حرفه‌ای بخرید، ممکن است در دام پروژه‌هایی بی‌کیفیت بیفتید.

۵. تغییرات نرخ ارز برای ایرانی‌ها

برای سرمایه‌گذاران ایرانی، یکی از ریسک‌های پنهان، نوسانات نرخ ارز است.

اگر درهم گران شود و قصد فروش یا بازگشت سرمایه داشته باشید، ممکن است سود واقعی شما (به ریال) کاهش یابد.

بخش سوم: مقایسه سود و زیان در سناریوهای مختلف

سناریو	نوع خرید	سود سالانه	ریسک	مناسب برای
سرمایه‌گذاری اجاره‌ای در JVC	Off-plan	۸–۱۰٪	پایین	سرمایه‌گذاران با بودجه متوسط
خرید ملک لوکس در Downtown	آماده	۵–۶٪	متوسط	افراد به‌دنبال برند و ارزش افزوده
خرید ویلای خانوادگی در Dubai Hills	آماده	۷٪رشد سرمایه‌ای	پایین	خانواده‌های مقیم
خرید کوتاه‌مدت برای فروش سریع	Off-plan	تا ۲۰٪ در ۲ سال	بالا	سرمایه‌گذاران حرفه‌ای